Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebauten Boden in einer klar abgegrenzten Richtwertzone an. Er ist ein amtlicher Referenzwert, der in Euro pro Quadratmeter ausgewiesen wird und von den örtlichen Gutachterausschüssen auf Basis der amtlichen Kaufpreissammlung festgelegt wird (vgl. § 196 BauGB; ImmoWertV §§ 14–16). In Bewertungsverfahren dient der Richtwert als praxisnaher Ausgangspunkt für Sachwert‑ und Ertragsmodelle und hilft, Erwartungen an den Verkehrswert eines Grundstücks zu kalibrieren. Da der Richtwert einen fiktiven, unbebauten Zustand zugrundelegt, müssen bauliche oder besondere Grundstücksmerkmale separat berücksichtigt werden.
Wo findet man aktuelle Bodenrichtwerte? BORIS‑D, Landes‑ und Geoportale
Für die schnelle Suche sind BORIS‑D und die Geoportale der Länder und Gemeinden die besten Anlaufstellen. BORIS‑D deckt den Großteil Deutschlands ab; Ausnahmen sind Bayern und das Saarland, wo Landesportale oder die Gutachterausschüsse selbst die Daten bereitstellen — teils kostenpflichtig. Viele Städte und Landkreise bieten interaktive Bodenrichtwertkarten, in denen sich Richtwertzonen, Stichtage und weitere Kennzahlen abrufen lassen. Bei Bedarf bieten die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse oder Katasterämter schriftliche Auskünfte; für eine zügige Bearbeitung sollten Gemarkung, Flurstücksnummer oder Adresse genannt werden.
Praktischer Hinweis: Kombination aus Bundesportal, Landesportal und direkter Anfrage liefert in der Regel die vollständigste und aktuellste Datenlage.
Bodenrichtwertkarten richtig lesen: Farben, Abkürzungen und Kennzahlen
Bodenrichtwertkarten enthalten mehr als nur Zahlen. Farbige Zonen zeigen Nutzungsarten (z. B. Wohn-, Misch‑ oder Gewerbegebiet). Typische Angaben sind:
- Zonennummer und Bodenrichtwert (Euro/m²)
- Stichtag des Richtwerts
- GFZ/GRZ (Geschossflächenzahl / Grundflächenzahl)
- Nutzungskennzeichen (z. B. W = Wohnen, M = Mischgebiet, G = Gewerbe)
- Gemeinde, Gemarkung, Flurstücksangaben
GFZ und GRZ geben Hinweise zur möglichen Bebauungsdichte, weitere Hinweise im Kartenblatt zeigen Erschließungs‑ oder beitragsrechtliche Aspekte. Vorgehen: Zone identifizieren → Nutzungsart prüfen → Stichtag kontrollieren → GFZ/GRZ notieren → Wert interpretieren.
So berechnet man den groben Bodenwert
Formel: Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
Vorgehen:
- Bodenrichtwert für die passende Richtwertzone recherchieren und Stichtag prüfen.
- Flurstücksfläche aus dem Liegenschaftskataster entnehmen.
- Multiplikation durchführen und Ergebnis dokumentieren.
Hinweis: Das Ergebnis ist ein Orientierungswert. Kleinere Abweichungen beim Richtwert oder bei der Flächenangabe wirken sich stark auf den Gesamtergebnis aus. Liegt das Grundstück an einer Zonengrenze, sind angrenzende Richtwerte zu prüfen.
Einflussgrößen, die den realen Wertrahmen verändern
Der Richtwert ist eine zonale Referenz; für das konkrete Grundstück müssen folgende Faktoren zusätzlich bewertet werden:
- Lagequalität und Verkehrsanbindung (ÖPNV, Einkauf, Schulen)
- Erschließungsstand (Straße, Wasser, Abwasser, Strom)
- Entwicklungszustand (baureif, Bauerwartungsland, landwirtschaftliche Nutzung)
- Zuschnitt, Größe und Topografie
- Bodenbeschaffenheit, Altlasten, Grundwasserstand
- Zulässige Bebauungsdichte (GFZ/GRZ) und baurechtliche Restriktionen
Positive Merkmale führen zu Aufschlägen gegenüber dem Richtwert, negative zu Abschlägen. Diese Anpassungen verändern nicht den amtlichen Richtwert, wohl aber die Erwartung an den Verkehrswert.
Praktische Anleitung zur Anpassung des Richtwerts für ein konkretes Grundstück
- Prüfen, ob Richtwertzone, Nutzungsart und Stichtag zum eigenen Flurstück passen.
- Systematisch Merkmale erfassen: Lage, Zuschnitt, Erschließung, Bodenbeschaffenheit, Vegetation, Altlasten.
- Einflussgrößen bewerten und in Auf‑/Abschlägen quantifizieren.
- Vergleich mit Verkaufspreisen ähnlicher Parzellen in der Nachbarschaft als Plausibilitätscheck.
Kurzcheckliste: Richtwertzone prüfen → Nutzungsart/Stichtag kontrollieren → Merkmale dokumentieren → Auf-/Abschläge ableiten → Nachbarschaftsvergleich durchführen.
Aktualisierung und Zeitbezug: Wie oft werden Richtwerte neu festgesetzt?
Gesetzlich müssen Richtwerte mindestens alle zwei Jahre neu ermittelt werden (§ 196 BauGB). Viele Städte aktualisieren in dichteren Intervallen; in großen Städten erfolgt die Anpassung oft jährlich (Beispiel: Berlin, Stichtag 1. Jänner). Immer den Stichtag in Karten und Auszügen prüfen: Je älter der Stichtag, desto geringer die Aussagekraft für aktuelle Preisentscheidungen.
Tipp: Mehrjährige Zeitreihen dokumentieren, um Trends zu erkennen.
Kosten und Ablauf bei schriftlichen Auszügen
Vor einer kostenpflichtigen Bestellung prüfen, ob die benötigten Informationen online kostenfrei verfügbar sind. Beglaubigte postalische Auszüge sind häufig kostenpflichtig; als grobe Orientierung liegen Gebühren oft im Bereich von etwa 20–40 € pro Auszug (regional unterschiedlich). Bestellungen laufen über BORIS‑D, Landesportale oder direkt über den Gutachterausschuss.
Wichtige Angaben bei Bestellungen: Zonennummer, Flurstücksnummer / Adresse, gewünschter Stichtag, Versandart.
Unterschiedliche Begriffe: Bodenrichtwert, Bodenwert und Verkehrswert
- Bodenrichtwert: Amtlicher Durchschnittswert pro m² für eine Richtwertzone.
- Bodenwert: Ergebnis aus Bodenrichtwert × Fläche — ein rechnerischer Wert für das konkrete Flurstück.
- Verkehrswert: Marktpreis, der neben dem Boden auch Lage, Erschließung, Zuschnitt, Nachfrage und Besonderheiten berücksichtigt.
Empfehlung: Richtwert zur ersten Kalkulation, Bodenwert für Flächenangaben, Verkehrswert für Kaufverträge und Exposés.
Nächste Schritte für fundierte Entscheidungen
- Aktuelle Bodenrichtwerte recherchieren (BORIS‑D, Landes‑/Geoportale, Gutachterausschuss).
- Stichtag und Nutzungsangaben prüfen.
- Bodenwert berechnen und Annahmen dokumentieren.
- Regionale Vergleichspreise heranziehen.
- Bei Unsicherheiten schriftliche Auskünfte einholen oder Fachleute (Gutachter:innen) beauftragen.
